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2010年11月の記事

2010年11月27日 (土)

不動産調査入門・基礎の基礎

不動産調査入門 基礎の基礎〔4訂版〕

不動産に関する法令は数多く、物件調査はとても難しい。そこで調査の現場ですぐに役立つ実践的なものにした。初心者にも理解できる物件調査の基本を解いている。

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不動産調査入門基礎の基礎4訂版

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A5判 355頁

津村重行 著・藤井龍二 マンガ

2010年11月26日 (金)

日行連と四国地方協議会との連絡会議

日行連と四国地方協議会との連絡会議が、高松で開催されました。日行連の北山会長はじめ、四国地区の会長、役員の連絡会議で、高松開催と言うことで、オブザーバーで出席させていただきました。

住宅資金贈与「非課税枠の拡大」 

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度

 平成22年1月1日から平成23年12月31日までの間に行われる住宅取得等資金の贈与に限り適用のある特例です。

国税庁ホームページ

 No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例

1.制度の概要

 直系尊属より住宅取得等資金の贈与を受けて、自宅を取得又は増改築した場合に最高1500万円まで贈与税が非課税となる制度です。

2.贈与をする人の要件

 贈与を受ける人の直系尊属である必要がございます。通常、贈与を受ける人の両親又は祖父母が該当します。

3.贈与を受ける人の要件

 贈与を受ける日の属する年の1月1日時点において年齢20歳以上であり、かつ、その贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下である必要がございます。

4.適用期間

 平成22年1月1日から平成23年12月31日までの期間の贈与について適用があります。平成22年と平成23年に2年間にわたって贈与を受けることも可能ですが、下記6.の住宅の取得等の要件に注意して下さい。

5.非課税金額

 平成22年に贈与を受けた場合、及び、平成22年と平成23年の2年間にわたって贈与を受けた場合には、贈与を受けた金額の合計額が1500万円に達すまで非課税になります。

 平成23年のみに贈与を受けた場合には、贈与を受けた金額の合計額が1000万円に達するまで非課税になります。

 非課税金額は、贈与を受けた人単位で計算しますので、父と母からそれぞれ贈与を受けた場合にも非課税金額は2倍にはなりません。

 なお、この特例は暦年課税制度の贈与税で申告する場合には、110万円の基礎控除額も適用されますので、最高1610万円(1500万円+110万円)まで非課税になります。

 また、相続時精算課税制度の贈与税で申告する場合には、2500万円の特別控除額も適用されますので、最高4000万円(1500万円+2500万円)まで贈与税の負担が発生しないことになります。

6.住宅の取得等の要件

 贈与を受けた住宅取得等資金により、贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに、自己の居住用住宅の取得又は増改築をする必要があり、かつ、取得又は増改築した居住用住宅に同日までに居住又は同日後遅滞なく居住する必要があります。

 住宅用家屋を新築する場合には、同日までに新築に準ずる状態として、屋根を有し土地に定着した建造物として認められる状態になっていれば、用件を満たすこととされています。

7.相続との比較

 この特例では、祖父母と孫との間での資金移動が非課税で出来ますので、相続と比較すると父母の世代をとび超えて財産の移転が可能となります。

 

直系尊属から住宅取得等
資金贈与の非課税制度

相続時精算課税制度

適用期限

平成23年12月31日まで

期限なし(住宅取得資金の場合、平成23年12月31日まで)

贈与者

親、祖父母など(年齢制限なし)

65歳以上の親(住宅取得資金の場合、年齢制限なし)

受贈者

20歳以上の子供(孫)

20歳以上の子供(代襲相続人を含む)

暦年課税制度との関係

併用可能

併用不可(一度、相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者については暦年課税制度には戻れない)

贈与時の非課税枠

もらう人ごとに1,500万円(平成23年は1,000万円)

贈与をする人ごとに生涯にわたり2,500万円(特別控除額)

住宅等の条件

一定の住宅取得等必要

条件なし(住宅取得資金の場合、一定の住宅取得等必要)

贈与税の申告

非課税枠内でも、適用を受ける子供(孫)は、贈与を受けた翌年の2/1から3/15までに申告

非課税枠内でも、適用を受ける子供は、贈与を受けた翌年の2/1から3/15までに申告

相続時の計算

贈与財産が相続時に加算されない

贈与財産が相続時に加算される

 この特例の非課税金額については、通常の暦年課税制度の贈与税と比較すると相続開始前3年以内の贈与財産の相続財産への足し戻しもなく、通常の相続時精算課税制度の贈与税と比較しても贈与財産の相続財産への足し戻しがない制度となっている点がメリットです。

 贈与税や相続税の負担軽減の観点から期待できる制度ですが、省略した要件等もありますので、実際に贈与を行う場合には、事前に税理士や税務署にご相談されることをおすすめします。

 

2010年11月24日 (水)

宅地購入で確認するポイント

購入予定の土地の登記事項証明書などから、土地の利用目的を表す「地目」が「宅地」か、所有者と売主は同じ人か、仮登記、差押えなどを受けていないか、といった点を確認します。

その土地が都市計画区域内にある場合、「市街化調整区域」と「市街化区域」など、どのような地域にあるかを知っておくことも大切です。また、都市計画区域の場合、住宅を新築するには、原則として、その敷地が幅4メートル以上の道路に接していなければなりませんし、敷地が道路と接する部分は2メートル以上必要です。

これらの点は、自分で調べることもできますが、不動産取引業者から土地を購入する場合などには、不明な点について業者に説明を求めます。

不動産取引業者は、法律上、土地の売買などの契約に先立ち、顧客に対して、宅地建物取引主任者を通じて法定事項を記載した重要事項説明書を交付するなど、契約の内容を分かりやすく説明する義務があります。

また、抵当権など第三者の権利が設定されている場合には、当該権利の抹消の見通しについて、売主や不動産取引業者の説明が矛盾していないかにも注意することが必要です。

 

不動産のことなら何でもお気軽にお問い合わせください

電話 0875-83-7444
ファックス 0875-83-7445

メール ire@irie-re.co.jp

2010年11月22日 (月)

不明住人の部屋 荷物の処分可能?

経営するアパートの借家人が行方不明でも、部屋に残っている荷物、家具などを家主が勝手に処分することはできません。

たとえ、家主であっても、借家人の部屋に無断で立ち入ることはできませんし、所有物を勝手に処分することもできません。

契約書に「借家人が部屋に残した荷物などは、家主が自由に処分できる」旨の記載があっても、通常は、改めて借家人の同意が必要です。

借家人の部屋に無断で立ち入り、その所有物を勝手に処分した場合、損害賠償などの民事責任にとどまらず、住居侵入罪、窃盗罪、器物損壊罪などの刑事責任を追及される可能性もあります。

借家人が行方不明となり、長期間賃料の滞納が続くなどして信頼関係が破壊されたときは、賃貸借契約を解除できます。

解除するには、借家人に対する解除の意思表示が必要ですが、相手が行方不明なので、裁判所の公示送達手続きを利用することが考えられます。

公示送達とは、一定の事項を裁判所に掲示することで、訴状などが相手方に届いたものとみなす制度です。

明け渡しや滞納家賃の支払いを求めて裁判を起こす際、同時に解除の意思表示もする方法もあります。

賃貸借契約を解除し、借家人に対する部屋の明け渡し請求や滞納家賃の支払い請求が裁判で認められたときは、判決に基づき強制執行の手続きをとれば、部屋に残された借家人の所有物を差し押さえたうえで、競売にかけて処分できます。

また、一般的には、借家人の(連帯)保証人に対しては、滞納家賃の支払いは請求できますが、正式な法的手続きでは、明け渡しや所有物の処分は請求できないと考えられています。

 

 

不動産のことなら何でもお気軽にお問い合わせください

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2010年11月20日 (土)

相続コーディネート入門

相続コーディネート入門〔改訂版〕

相続の最初から最後まで不動産業者が関わりながら、税や建築などの専門家の知識もいれて、相続人の納税・資産の保全と活用を最後まで手助けしていく方法を追求している書。

価格(税込): 1,785 円

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相続コーディネート入門改訂版

商品コード: 978-4-7892-2939-5

定価: 1,785 円 (税込)

A5判 214頁

曽根恵子 著・ろくろーぶな マンガ

平成22年度全国研修〈新入会員研修〉

日行連中央研修所で、今までは、地方協議会毎に会場を設定して、各ブロックの新入会員を実施していましたが、平成22 年度からは、基礎研修(新入会員研修)を東京からのインターネットライブ配信により、各単位会で受信、受講する形式の研修会を実施することになりました。

プログラム

1.第1時限 職業倫理(専門家責任) 弁護士 馬橋隆紀

2.第2時限 要件事実・事実認定論概論 弁護士 川端基彦

3.第3時限 リーガル・カウンセリング 行政書士 佐々木賢一

 

2010年11月18日 (木)

「弟」に家を相続させたい

「弟」に家を相続させたい…税制面で不利にならない方法は?

一般的に、税負担は相続が有利ですが、確実な財産移転には贈与・売買が有効です。

税金の負担の面では相続が有利になる可能性が高いですが、財産の確実な移転を考えれば生前に贈与や売買という方法が有効になります。

1.相続税・贈与税の課税

相続(人の死亡)により財産が移転した場合には相続税の課税対象になり、生前に無償(贈与)により財産を移転した場合には贈与税の課税対象になります。

相続税では「5000万円+1000万円×法定相続人の数」の基礎控除額があり、基礎控除額を超える相続財産がない場合には相続税の納税は発生しません。

贈与税では毎年110万円の基礎控除額があり、基礎控除額を超える贈与があった場合に贈与税の納税が発生します。

一般的には贈与税よりも相続税の方が負担が少なくなります。

2.相続人

(1)民法による相続人

相続では亡くなった人を被相続人、財産を相続できる人を相続人と呼びます。

相続人になれる人は民法で厳密に順番が定められています。

被相続人に配偶者がいる場合には配偶者は常に相続人なりますが、配偶者以外の親族については順番があります。

第一順位の子(孫)がいる場合には第一順位の子(孫)が相続人になり、第二順位の親(祖父母)や第三順位の兄弟姉妹(甥姪)は相続人になれません。

第一順位の子(孫)がいない場合に初めて第二順位の親(祖父母)が相続人になれます。

第三順位の兄弟姉妹が相続人になれるのは、第一順位の子(孫)及び第二位順位の親(祖父母)がいない場合だけです。

     1)第一順位 子(子が死亡の場合は孫)

     2)第二順位 親(親が死亡の場合は祖父母)

     3)第三順位 兄弟姉妹(兄弟姉妹が死亡の場合は甥姪)

(2)「弟」は家を相続できるのか?

弟様は両親の家の共有持分については、父親の第一順位の相続人に該当し問題なく相続できますが、兄弟姉妹の家の共有持分については、兄弟姉妹の家族構成次第ですが相続人該当せず、相続できない可能性が高いように思われます。

3.生前に贈与又は売買

将来の相続時における財産の移転は、公正証書遺言を活用する方法等が考えられますが不確実性が伴います。確実な財産の移転を考えれば、生前に贈与又は売買を活用する方法があります。

(1)贈与の場合の課税

ローン付きで家を贈与した場合には、受贈者は家の価額からローンの金額を控除した残額が贈与税の課税対象になります。贈与者はローンの金額を対価として家を売却したものとして譲渡所得税を計算することになります。計算の結果、受贈益や売却益が発生しなければ納付税額は発生しないことになります。

(2)売買の場合の課税

売買の場合は、買主については適正な価額で売買すれば贈与税の課税は発生しません。売主については譲渡所得税を計算することになります。計算の結果、売却益が発生しなければ納付税額は発生しないことになります。

(3)登録免許税や不動産取得税

贈与税や譲渡所得税が発生しない場合においても、不動産登記のための登録免許税や不動産取得税の負担が発生します。

実際には、具体的な状況を把握して検討しなければ全体的な有利不利の判断ができませんので、あらかじめ税理士にご相談することをお勧めします。

 

2010年11月17日 (水)

古家撤去(既存家屋の解体)

古家撤去(既存家屋の解体)というのは、住む予定のない建物付きで敷地を購入した場合や、現在の住まいを建て替える場合には必ず行う作業です。

解体工事費は、その既存家屋に関する諸条件によって異なるため、単純に相場を算出することはできません。

増え続けるゴミの問題やダイオキシン、石綿(アスベスト)などによる環境破壊の問題からから、ゴミの排出をできるだけ減らし、廃棄物を資源として再利用することで循環型社会を作っていこうと、建設リサイクル法(建築工事特定資材再資源化法)が2000年5月に成立し、「建築物等に係る分別解体等及び再資源化等の義務付け」の条項などが、解体費に大きく影響を与えています。

●建物の解体費用を算出するための諸条件

1.既存家屋の状態。構造、階数、延床面積、建築面積など

 これによって、解体自体の難易度や規模が決まります。この部分については単価計算が可能になります。(※一般的には木造で坪3万円前後といわれています。)

2.敷地と道路の関係。接道長さ、前面道路の幅員、敷地の形状や面積など

 重機やトラックが既存家屋に近い敷地内、もしくは前面道路にとめられない場合は、人の手による作業が増えるため、解体費用が割高になります。

3.既存家屋周辺の状態など

 付属工作物(バルコニーや外階段)の有無、外構工作物(塀やカーポート)の有無、樹木の有無などによって、既存家屋以外の解体作業と廃棄物が増えるため、その分の費用が加算されます。

●木造住宅解体の作業手順

 ①電気、設備機器の撤去

 ②近隣周辺に埃やゴミが飛び散らないように、防塵シートを設置

 ③内部、外部の建具、畳、造作家具などの内部造作や外装材などの撤去

 ④柱や梁などの構造部材の撤去

 ⑤解体材(木材)の搬出

 ⑥基礎やモルタルなどの解体

 ⑦解体材(コンクリート)の搬出

以前に比べ、最終処分場の絶対量の不足にともなう遠方への運搬による費用の増加、石綿(アスベスト)含有建材の撤去や処分、解体材を分別することが義務付けられ建物家屋の手壊しによる人件費の上昇など、最近は全般的に費用が上がる傾向にあります。

解体業者の選定は、専門的な知識や情報を集めた上で行う必要があります。

不法投棄などがあった場合、責任が解体の発注者に及ぶ場合があるようですので、決して価格だけで選ばないようにすること、建築費と同じように数社の解体工事業者から見積もりを取り、比較検討した上で、依頼先と工事金額を確定していくことをお勧めします。

撤去後、住宅を新築されるのであれば、住宅を建設する会社に業者選定を任せるというのも1つの方法です。

 

2010年11月16日 (火)

中古住宅の売買契約における留意点

中古住宅の売買契約における見落としがちな留意点

売買契約の締結に先立って、仲介会社の担当者(宅地建物取引主任者)から書面と口頭によって重要事項説明が行われます。

契約内容や購入物件の詳細については、この重要事項説明で行われますが、見落としがちなものに、設備・備品などの取り決めがあります。

購入前に現地見学を行った際に、庭石や庭木の立派さを気に入って購入を決めたのに、物件の引き渡しを受けたときには、それらはすべて持ち去られており、トラブルになったというケースが稀にあります。

門、塀、庭木、庭石、灯籠、欄間、床柱、照明器具、エアコン、浴槽、衛星用アンテナ、郵便受け、ガスコンロ……などの設備・備品それぞれについて、売主が置いていくのかどうか、置いていく場合は使用が可能なのかどうかを確認しておく必要があります。

 

2010年11月15日 (月)

コワ~い不動産の話

おすすめの本

 住宅情報誌とかでは書いていないこと、マイホーム取得にまつわるのワナ、法律の落とし穴、マスコミが報じない問題などのエピソードをわかりやすくテーマごとにまとめている一冊です。

 ちょっと大げさかなって 内容もありますが…、

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2010年11月14日 (日)

平成22年度行政書士試験

平成22年度行政書士試験が、平成22年11月14日(日)午後1時から午後4時まで英明高校で実施された。

本年度、試験監督員としてお手伝いです。受験生の緊張感が伝わってきます。

合格発表は、平成23年1月24日(月)です。

2010年11月13日 (土)

不動産資格驚きの勉強法

不動産資格驚きの勉強法

資格受験に際しての効率的な勉強法をマンガを交えてわかりやすく解説。「1日30分で一発合格」をキーワードに資格コンサルタントである作者自身の実体験に基づいた学習法の具体的ノウハウを紹介する。

価格(税込): 1,785 円

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定価: 1,785 円 (税込)

A5判 204頁

高島徹治 著・大嶽あおき マンガ

2010年11月12日 (金)

リフォーム代を両親が負担、贈与と相続のどちらがよい?

リフォーム代を両親が負担、贈与と相続のどちらがよい?

ご両親が所有する住宅を、子供たち家族と同居するためにリフォームすることになりました。

リフォームは2000万円近くかかります。

将来的にこれよりはるかに高額の相続を受けられることもあり、両親がリフォーム費用を負担する場合(贈与してもらう)、リフォーム費用を子供たちが負担して将来不動産を相続するのと、どちらを選べば節税になるのでしょうか。

ご両親にリフォーム費用を負担してもらうほうが、相続税・贈与税の負担軽減の面ではよいでしょう。

(1)リフォーム費用の負担者

ご両親が共有名義で所有する住宅のリフォーム費用は、贈与税の観点からは使用者ではなく所有者が負担すべきものと考えます。

ですから、子供たち家族が住むリフォーム費用であっても、負担すべき者は所有者であるご両親が負担すべきでしょう。したがって、リフォーム費用の2000万円をご両親が負担しても贈与税の問題は発生しません。

(2)贈与税の問題

リフォーム費用を所有者が負担すべきとするのは、リフォームを行ったことによる建物の価値の増加分は、建物の所有者に帰属すると考えられるからです。

もし、建物の所有者以外の者がリフォーム費用を負担した場合には、リフォーム費用を負担した者から建物の所有者に対してリフォーム費用の贈与があったものとして贈与税が課税されることになります。

この贈与税の負担を回避する方法には、建物の価値の増加分に相当する建物の共有持分を、リフォーム費用の負担者の名義で登記するという方法があります。

(3)相続税の問題

リフォーム費用をご両親が負担した場合には、建物の価値の増加分として将来の相続財産を構成することになります。この建物の価値の増加分は時間の経過とともに減価していくので、できるだけ引き継ぐ時点を先延ばしすることが、相続税や贈与税の負担を抑えることにつながります。

なお、相続税・贈与税の問題は、家族構成や所有するすべての財産・債務などを加味して検討しなければ全体的な判断ができませんので、あらかじめ税理士にご相談することをお勧めします。

 

2010年11月11日 (木)

空き巣で鍵の交換

ピッキングで空き巣に入られた場合、賃貸アパートの鍵の安全性の程度の問題ですが、賃貸アパートの場合、一般には鍵を設置してあって、通常の防犯に対処してあれば、アパートの家主としての義務は尽くしているとみられます。

ピッキングは「空き巣狙いなどが特殊な工具を使ってドアの鍵をこじ開けること」という意味を前提とすると、ピッキングを完全に防ぐまでの注意義務を家主に求めるのは無理と思われます。

一般的には、アパートは通常の安全性が備わっていたとみられます。

家主が鍵の取り替えに応じる義務はありませんが、話し合いの余地はあります。

「取り替え費用を持つから鍵を替えてほしい」という場合にも、家主は、当然には応じなければならない義務はないといえますが、話し合い次第では可能性があると思われます。

家主の反対する理由は、「物件管理がしにくくなるから」などの理由が考えられますが、鍵を替えても、合鍵を家主に預けることで、家主の不安は解消すると思われますのでじっくり話し合う余地はあります。

 

2010年11月10日 (水)

結露を見つけたら

もし窓ガラスやサッシ、トイレのタンクや配管などに結露を見つけたときは、布で拭き取ってください。

そのままにしておくと建物を傷めることがあります。

とくに冬期の暖房時には開口部や内装材に結露が生じる場合があります。

こまめに拭き取るようにしてください。

2010年11月 9日 (火)

進路説明会

1年生の進路説明会、まだ早いかなとも感じる中、親子で参加。

子ども達をとりまく受験環境も大きく様変わりしてええいることがわかった。

ごみ散乱 どうすればいい?

ごみ散乱 どうすればいい?

ごみのにおいや煙が社会生活を営むうえで、我慢の限界(受忍限度)を超えるようなときは、ごみの投棄や焼却を差し止めることができる場合があります。

生活環境を悪化させるような悪臭をまきちらすことは、法令で禁じられています。

また、廃棄物を焼却するときは、廃棄物処理法の定めに従わなければなりません。

生活環境を悪化させるような廃棄物の焼却は認められませんし、決められた日や場所を守らずにごみを出すことも、法律で罰せられる可能性があります。

なお、私有地・私道へ投棄されたごみは、原則としてその管理者が処理することになっています。隣家のごみが第三者によって投棄されたものだとしても、原則として隣家の住人が処分することになります。

以上の根拠に基づいて、市区町村の清掃担当課などに苦情の申し立てをすることができます。また、においや煙の程度、ごみの投棄・焼却の仕方、当事者双方の事情などを考慮したうえで、受忍限度を超えているような場合、快適に生活する権利(人格権)が侵害されているとして、裁判所に対し、行為の差し止めや損害賠償を求めて訴訟を起こすこともできます。

法的な措置をとりたい場合には、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。

 

2010年11月 8日 (月)

湿気と結露について

結露は日常生活でよく見かける現象です。

例えば、よく冷えた水をグラスに注ぐと、グラスの外側に水滴がつき、曇ってきます。また、冬にバスや電車に乗ると、乗客が増えるにしたがって窓ガラスに水滴が付着し、外の景色が見えにくくなります。これらが結露によるものです。温かい空気中に含まれる水分が、冷たいものの表面に触れることにより水滴となって現れる現象です。

住まいでは、表面の温度が低くなりやすい窓面や、暖房しても暖かくなりにくい押し入れの中、タンスの後の壁面などにおこりやすく、そのまま放っておくとカビが生えたり建物を傷める原因にもなります。

心理的にも不快な結露を止めるには、室内の湿気をコントロールする工夫が必要です。

では、どのようにすれば結露を止められるのでしょうか。

◆水分を出さない暖房器具を選ぶ

 暖房器具には、燃焼ガスを室内に放出してしまう開放型と、燃焼ガスを屋外に排出する密閉型の2タイプがあります。

 この燃焼ガスには大量の水蒸気が含まれ、結露の原因となるので、できれば開放型の暖房器具は置かないようにしましょう。

 例えば、開放型の石油ファンヒーターで1の灯油を消費して暖房すると、暖気とともにほぼ1位の水分を室内に放出します。

 また、都市ガスやプロパンガスを燃料とした場合でも、同様に大量の水蒸気を発生します。

 さらにストーブの上に湯沸かしを置くようであれば、水蒸気の量はますます増え、壁のビニールクロスがぬれるほどの結露が生じかねません。

 水蒸気は目に見えないので気づきにくいものですが、結露のいちばんの原因であることを心得てください。

◆洗濯物は屋外に干す

 洗濯物が乾く時に放出される水分も結露の原因となるので、できるだけ屋外に干したいものです。

 乾燥機を使う場合や室内に干す場合は、換気扇を回したり窓を開けて水蒸気を屋外に放出してください。

◆加湿器を使いすぎない

 加湿器からは水蒸気が出るので、市販の加湿器を使う場合は湿度の上がりすぎに注意しましょう。湿度は40~50%が一般的です。

 もし部屋の中の空気が乾燥しているように感じられたら、温度もチェックしてください。部屋の温度が高すぎると乾燥感があるので、適度に暖房を調整します。

 また、タバコの煙やホコリなどで空気が汚れている場合も乾燥を感じやすくなるので、窓を開けて新鮮な空気と入れ換えてください。

◆浴室の換気は十分に

 入浴は多量の水蒸気を発生させます。浴室の換気は十分に行いましょう。

 入浴の後は浴槽にフタをして、浴室のドアをきちんと閉め、湿気を他の部屋に移さないようにしましょう。

 また、最後に入浴した人が必ず換気扇を回しましょう。

◆キッチンの換気

 調理中には、炊事の鍋などから出る水蒸気のほか、ガスの燃焼によっても多量の水分が発生します。

 調理中には必ず換気するよう心がけてください。

◆晴れた日には窓を開ける

 高気密・高断熱の家は窓を開けてはいけないわけではありません。

 爽やかに晴れた日には窓を開け、乾いた風を家のすみずみまで送りましょう。

◆押し入れや収納にすき間をつくる

 押し入れの中は空気の対流が少なく、湿りやすいものです。

 ときどきは扉を開けて空気を入れ換えましょう。

 布団などはスノコに乗せたり、壁から少し離すなど、空気が流れやすいように配慮してください。

 同様に家具も壁から少し離し、空気の通り道をつくっておきます。

 ときどき扇風機で風を送るのもよい方法でしょう。

 

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2010年11月 7日 (日)

自己破産による家族への影響

自己破産による家族への影響は?

勤めていた会社が倒産したことから借金を返せなくなり、自己破産をする場合、家族の結婚や就職などにどのような影響が考えられるのでしょうか?

家族の一人が自己破産をしたとしても、その保証人などになっていない限り、その家族に法律的な影響を及ぼすものではありません。ましてや、家族の結婚や就職にまで、法律上、不利な取り扱いをされるようなことはありません。

しかし、自己破産の申立後、破産手続きの開始決定から免責許可の決定が確定するまでの間、申立をした人は破産者として一定の職業(保険勧誘員、警備員など)につくことができなかったり、転居などが認められなかったりする場合があります。その限りにおいては、家族にも影響があると言えます。

また、自己破産を含め債務整理を行ったという事実は、一定期間、信用情報機関に記録されることになります。

金融業者の個別の判断にもよりますが、自己破産した本人が家族のために保証人などになることは難しくなります。

なお、自己破産すると、一定期間、本籍地で発行される「身分証明書」(破産者でないことの証明書)を取得できなくなります。

また、戸籍や住民票に破産した情報が記載されることはありませんが、破産者の住所・氏名は官報に掲載されます。

自己破産が、その家族の人生に事実上何らかの影響を与える可能性はないとは言えません。しかし、自己破産しないでいることで、家族により多くの迷惑を掛けてしまう可能性についても考える必要があります。

 

2010年11月 6日 (土)

平成22年度行政書士試験監督員

本年度も、前年に引き続き、今年も監督員として試験のお手伝いをすることとなりました。その事前説明会に参加しました、委嘱状を受領して、受験生が厳正に公平公正に受験できるよう、試験場の準備、実施要領、監督員の心構え、などDVDとマニュアルを使って事前の準備、周知徹底をはかり、滞りのない運営をします。

受験生も緊張するのでしょうが、監督員も試験当日の試験進行をスムーズに行なえるよう緊張します。再度、マニュアルを読みこなしています。

不動産業の歴史入門

不動産業の歴史入門

『不動産受験新報』において連載された「不動産業の歴史」に加筆・修正を加え入門書としてまとめたもの。一見身構えてしまいがちな「歴史」というテーマを史的エピソード集としてマンガを交えて紹介することで、楽しく理解を深めることができる書籍になっている。

価格(税込): 1,785 円

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不動産業の歴史入門

商品コード: 978-4-7892-2894-7

定価: 1,785 円 (税込)

A5判 198頁

蒲池紀生 著・藤井龍二 マンガ

2010年11月 5日 (金)

寒さについて

体感温度は、気温だけではなく、湿度や風や日差しなどの総合作用で決まります。

ちょっとした工夫で、室内を厚くも寒くもない、快適な環境に保つことができます。

◆冬の快適温度

 室内で快適に過ごすには、夏季は25℃~27℃、冬季は20℃~22℃の範囲が適当とされています。

 ただし、寒さの感覚は、服装や体の運動状態によっても大きく違ってきます。

 薄着で家事をしているときにちょうどよい温度でも、休んでいると寒くなることがあります。

 暖房器具の温度設定は、服装や運動状態に合わせて調節するとよいでしょう。

 また、床暖房を設置していない部屋では、床面付近の温度が低くなるので、乳幼児や病人のいる部屋の温度は少し高めに設定しましょう。

◆布団を乾かす

 布団が湿っていると、体感温度がより寒く感じられます。

 布団は晴れた日に干すなどして、十分に乾燥させましょう。

◆日差しを取り込む

 日中はカーテンを開け、日差しを取り入れて、室内に自然の熱エネルギーをためておきましょう。

◆窓には厚手のカーテンを二重に

 窓は外壁に比べて熱の逃げやすい部分です。

 床まで届く厚手のカーテンを二重に吊るしておけば、熱の損失が防げます。

2010年11月 4日 (木)

平成22年度全国研修〈11月期〉

例年は、東京の日行連中央研修所で開催し、担当者が持ち帰り、会員への伝達講習をしていましたが、本年度はより多くの会員にリアルタイムに受講できるようインターネットを用いたライブ研修になりました。

本日は〈11月期〉2回目の研修です。

プログラム

1.権利義務・事実証明部門

 消費者法の概要 ~消費者庁の発足による消費者行政の変化~

 消費者庁 総務課 課長補佐 十川 雅彦

2.権利義務・事実証明部門

 会社の解散・清算制度について

 法務省民事局参事官室 局付 新井 吐夢

3.権利義務・事実証明部門

 建設請負契約について

 中央大学法科大学院 教授 笠井 修

「筆界特定制度」とは?

2006(平成18)年1月20日に、土地の境界紛争を従来よりも迅速に解決することを目的として「筆界特定制度」が創設されました。

あまり馴染みのない用語ですが、

筆界とは、不動産登記法123条1号に

(1)表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む)との間において

(2)当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた

(3)二以上の点及びこれらを結ぶ直線である

と定義づけられています。

 簡単に言い換えると、「登記された土地の境界」のことです。

「筆界特定制度」を理解するには、境界の概念が分からなければなりません。

普段何気なく「境界」とか「敷地境界」とか使いますが、境界には「私法上の境界」と「公法上の境界」とが存在します。

「私法上の境界」とは

 所有権の及ぶ範囲であり、隣接する当事者同士の合意などによって変更することができます。 「ここからここまでうちで、そこから先がお隣…」と言うように、それが合意内容であるなら有効です。

 隣地の一部を譲り受けたり、時効で取得したりして所有権の範囲が広がることもあるりますが、この時に、それを登記するかどうかはまた別の問題であり、登記をしなくても所有権の範囲の変動は (相手に対して) 主張できます。

「公法上の境界」とは

 当事者間で重厚な契約書を作成しようとも変更することはできず、分筆や合筆といった登記申請手続きによってのみ変更や新たな境界の設定ができることになっています。

 この「公法上の境界」のことを「筆界」といい、登記されたひとつひとつの土地の境界と同じものです。

 一般的には「私法上の境界」と「公法上の境界」とが一致しており、分けて考える必要はないのですが、いざ境界紛争が生じると途端にややこしい話となってしまいます。

 従来の制度では、「公法上の境界」に争いがあれば「境界確定訴訟」、「私法上の境界」に争いがあれば「所有権確認請求の訴訟」など、いずれも民事訴訟の手続きによって解決するしかありませんでした。「公法上の境界」をめぐる紛争について訴訟よりも迅速に解決するための制度として創設されたのが「筆界特定制度」であり、その背景には国による地籍調査などを円滑に進めるための意図もあるようです。

当事者の境界の認識が正しいとはかぎりません。時にはお隣同士がどちらも間違えていることもあります。

 

 

2010年11月 3日 (水)

土地の境界トラブル防止

土地の境界を明確にしてトラブルを防ぎましょう

家を建て替えたり,あるいは新しく塀や垣根をつくろうとしたときに,土地の境界がはっきりせず, 隣近所の方と争いになることがあります。このようなトラブルは,土地の境界を明確に示す境界標が 設置してあれば防ぐことができます。

所有している土地の周りに,その土地の境界を示す目印はありますか。

土地の境界を特定するための手段としては、塀や垣根の設置がありますが、相続で代替りしたり、大規模な宅地造成が行われたりしたために、その目印がなくなり境界が失われてしまう場合があります。

土地の境界を明確にするためには、境界標の設置(埋設)します。

境界標がなかった場合には、境界を巡るトラブルが起こりやすくなります。

不動産登記法施行細則では、土地の分筆の登記の申請などの際に提出する地積測量図の図面上に境界の位置関係を表示すべきことになっています。

この位置関係を明確に表示するのが境界標です。

境界標には永続性のあるものを

測量の際には通常木杭が打ち込まれますが、これはあくまで仮のもので、何年か経つと腐ってしまったり、動いてしまったりします。

最も有効な手段は、境界石やコンクリート標といった永続性のある境界標を埋設することですが、住宅が密集し、境界標を地中に打ち込むのが困難な場合は、ブロック塀やコンクリートなどに直接打ち込める金属鋲を使って表示します。

境界標を設置する場合は、最終的には登記につながりますので、登記に関する調査・測量の専門家である土地家屋調査士に相談・依頼します。

大切なのは境界標の維持・管理

境界標を設置したからといって、安心してはいけません。ときどき自分の目で確認するなど,管理にも心配りをしてください。土地の権利は財産権のなかでも特に重要な権利です。常日ごろから境界標を自ら管理し、隣近所とのトラブルが起きないように心がけることが大切です。

 

 

2010年11月 2日 (火)

隣家との境界線はどう決める?

土地の境界には、所有権の境界登記上の境界の2種類があります。

所有権の境界は、隣り合う土地の所有者同士の合意によって決めることができます。
裁判所の調停手続きや、土地家屋調査士などが運営する「境界問題相談センター」を利用して解決を図るという方法もあります。
土地の所有者間での合意が難しい場合は、裁判で争うことになります。

登記上の境界である筆界(ひっかい)は、登記された土地の範囲を区画するもので、勝手に変更することはできません。
筆界を特定する手続きは、その土地を管轄する法務局で取り扱われます。
筆界特定の申し立てや、現地の測量などは、土地家屋調査士に依頼します。

※筆界特定制度

平成17年4月6日,第162回国会において,不動産登記法等の一部を改正する法律が成立し,同月13日公布されました。この法律により,筆界特定制度が導入されました。

筆界特定制度は,筆界特定登記官が,土地の所有権の登記名義人等の申請により,申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上,外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて,筆界の現地における位置を特定する制度です。

 

出窓など隣家の一部が境界線を越えている場合は、土地の所有権を侵害していることになります。したがって、出窓を普通の窓にするなど、境界線を越えている部分を境界内に引っ込めるよう請求したり、損害賠償を請求したりすることができます。建物を建築するときは、民法や建築基準法により、外壁から境界線まで一定の距離をおかなければなりません。それが守られないとき、隣接する土地の所有者は、建物の建築の中止や変更を請求することができます。ただし、建築に着手してから1年以上経過するか、建物が完成してしまった後は、損害賠償のみの請求となります。

 

 

2010年11月 1日 (月)

【季節のお手入れ】11月

お住まいはご家族の大切な財産です。

丁寧にお手入れをし、傷みは早めに補修を行うことで、
年月とともに味わいを増し、資産としての価値も高まります。

●暖房器具の点検と補修を

●防寒対策も今のうちに

●収納庫内の整頓

●軒や樋などの落ち葉の取り除きを依頼

  

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