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2010年9月の記事

2010年9月30日 (木)

帰国報告会

8月に開催された、三豊市中学生海外派遣研修事業の帰国報告会がありました

米国コース・韓国コースに分かれての報告です

充実した研修事業であったことがわかる、帰国報告会でした

関係者の皆様、ありがとうございました

三豊市人口予想クイズ~本日締切

『みとよのほんまもん』が当たる!!

国勢調査スペシャル企画(人口予想クイズ)実施中


平成22年国勢調査三豊市実施本部で三豊市人口予想クイズを実施しています。

(問題)10月1日に実施される国勢調査での三豊市の人口は何人でしょうか?

〈応募資格〉市内在住の人

〈応募方法〉予想する人口・氏名・年齢・電話番号を明記のうえ、はがき・ファックス・メールでご応募します。

〈応募期限〉 平成22年9月30日(木)

〈賞品〉 みとよのほんまもん詰め合わせ
 1等(1万円相当)1人 2等(5千円相当)2人 3等(千円相当) 5人

〈入賞者〉平成23年2月までに三豊市が公表する国勢調査人口との差が小さい順に入賞者を決定します。

詳しくは三豊市のホームページへ


ヒントは.....

 国勢調査による人口は、平成12年が73,482人、平成17年が71,180人でした。

ちなみに....

 平成22年9月1日現在の推計人口は、68,504人、住民基本台帳人口は、70,769人です。

2010年9月29日 (水)

長畷(ながりて)若連中T-shirt披露

長畷(ながりて)若連中のT-shirtが完成しました。

真っ赤の生地に白文字、背中の龍は、法被と同じデザインです。

三豊市豊中町比地大 熊岡八幡神社例大祭

10月9日(土)~10(日)

2010年9月28日 (火)

Deux Village F 完成

かねてより、建築中だった「Deux Village F」が完成し、本日より入居が始まりました。

 

一戸建て新築ゆとりの3LDK、エアコン、駐車場(2台)、室内洗濯機置場、追炊機能、ウオッシュレット、床下収納、ガスコンロ、フローリング、テラス、ウォークインクローゼット、BT独立、TVモニター付ドアホン...と充実した設備です。

詳しくはホームページあります。

http://www.irie-re.co.jp/dream_b/baibai/syousai/0/100dat.html

 

B号、C号が現在募集中、内見可能です。

お気軽にお問い合わせください

電話 0875-83-7444・ファックス 0875-83-7445

2010年9月27日 (月)

香川県不動産コンサルティング研究会〔第1回研修会〕

香川県不動産コンサルティング研究会主催の第1回研修会が香川県不動産会館で開催されました。

研修テーマ

1.巨大バンクゆうちょ銀行の住宅ローンについて

 銀行の住宅ローンと差別化したゆうちょ銀行の住宅ローンの説明で、かなりカスタムメイドできるのが特徴、申告所得を抑えている個人事業主のかたとかは利用するメリットがあるかもです。扱い窓口が高松なので、三豊市からだと手続きの利便性が少し気になります。

2.空室病を改善するリノベーションプロデュースのすべて

 講師は、株式会社オーナーズ  代表取締役 山本賢太氏。

 空室になっているのには理由があります。
 無意味なリフォームを繰り返していませんか?

-----なるほど、入居者のニーズに的確に応えるノウハウ、ローコストでリノベーションを行うノウハウの研修です。

 アパート経営における、メンテナンス、リフォームとリノベーションの違い、いかに競争力のある商品にするか、たいへん参考になりました。

 

 

2010年9月26日 (日)

高瀬中学校 体育祭

秋空のもと、爽やかな汗

 高瀬中学校体育祭が開催されました

感動をありがとう

2010年9月25日 (土)

マンションの危機管理入門

マンションの危機管理入門

分譲マンションの危機管理に関する入門書。管理会社にとっての危機管理対策。管理組合を理解する要点。管理会社のサポート。どのマンションにも共通の危機管理対策等。

価格(税込): 1,575 円

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マンションの危機管理入門

商品コード: 4-7892-2670-0

定価: 1,575 円 (税込)

A5判 215頁

村井忠夫 著/藤井龍二 マンガ

 

2010年9月24日 (金)

住宅欲しい…ローンを組むには?

ローンを計画する際のポイント

●ローンは『返せる金額』で

 「借りられる金額」ではなく『返せる金額』で組むことが、住宅ローンを組む上での大原則です。

 『返せる金額』の設定については、将来の収入および支出の見通しや金融資産の状況によって変わりますが、住宅ローンの返済期間は通常、長期にわたりますので、将来の見通しが立てづらくなっている現在、たくさん借りてはみたものの、返済し続けられるとは限りません。中・長期的に見て返せる金額で住宅ローンを組むほうが安心です。

●住宅ローンの組み方の手順

 (1)ライフプランを立て、将来の生活イメージを具体化
 (2)現在の収入・支出、貯蓄残高を把握
 (3)ライフプランを基に将来の収支や貯蓄残高の推移をシミュレーション
 (4)住宅ローンの返済額や住宅購入後の諸費用を付加して変化を確認
 (5)安心して暮らしていくために、妥当な年間返済額を設定
  (「現在の家賃等の住居費」と「現在の貯蓄から住居費に回せる金額」の合計額から「住宅購入後の住宅の管理費、固定資産税等の維持費」を差し引いて算出した金額を勘案する)
 (6)自己資金とローンの割合、金利タイプの選択、返済期間、ローンを利用する金融機関などの選定

■自己資金

 多くするに越したことはありませんが、返せると思える金額でローンを組めるかどうかの方が重要で、利用する金融機関の融資条件も勘案した上で設定します。

■金利タイプの選択

 将来の収入、支出の見通しや金融資産の状況をふまえることがポイントです。

 将来的に、積極的に繰上げ返済が可能な状況にあり、短期間でローンを完済できるような場合は、ローンの金利上昇(毎回の返済額が増える)のリスクが家計に与える影響はそれほど大きくならないことが想定されますから、この場合は、「変動金利型」や「短期間の固定金利選択型」といった相対的に金利の低いタイプを中心に据えて、積極的に元金を減らしていくという方法が有効です。

 一方で、子供がまだ小さく、これから教育費の負担が重くなるような家庭や、収入の見通しについて少なからず不安を感じている場合には、ローンの金利上昇が家計に与える影響は大きくなることが想定されますから、この場合は、「長期間固定金利型」など、返済額が固定されるタイプの方が、ライフプランを立てやすく、それが将来の安心にもつながります。

 現在、金利の優遇幅が大きい「変動金利型」や「短期間の固定金利選択型」を利用できる場合には、その判断は難しいところです。
 ローンの金利が何%になると、毎回の返済額がどれぐらい増えるのかを確認し、何%までの金利上昇なら家計的に問題ないのか、事前にシミュレーションすることが大切です。

■返済期間

 毎回の返済額と完済目標年齢を勘案して決めます。
 返済期間を短くすると、返済総額は抑えることができますが、毎回の返済額の負担は増えます。
 将来、繰り上げ返済で返済期間を短縮できる見通しが立つのであれば、返済期間を長めにしたプランと比較検討します。
 また、金利タイプの選択との関連で、返済期間が短いほど、金利上昇のリスクが小さくなることも考慮します。

 この金利タイプの選択と返済期間をどのように設定するかによって、毎回の返済額や返済総額(総支払額)は大きく変わります。

 マイホーム購入を家族の永続的な幸せにつなげるためにも、住宅ローンとは上手に付き合っていきたいものです。

 

 

2010年9月23日 (木)

2010年 香川県地価調査

住宅地▲5.3% 商業地▲6.0%

■地価調査制度とは、毎年1回、県が実施するもので、地域ごとに標準的な画地(基準地)を選定し、基準地の価格調査を行い、その結果を公表する制度です。基準地の価格は、国が行う地価公示と併せて、一般の人が行う土地取引や資産評価の客観的な目安として活用されているほか、公共事業用地の取得価格算定の規準などとされています。

■価格時点は、毎年7月1日です。

■基準地の価格は、単位面積(1平方米)当たりの正常な価格で、不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査、調整して判定します。(ちなみに、正常な価格とは、売り急ぎや買い進みなどの事情のない土地取引で通常成立すると思われる価格のことです。)

■対象地域は、県下全市町で、基準地数は、182地点です。

 その土地の適正な取引価格の指標となる2010年香川県地価調査(7月1日現在)結果の公表が21日にありました。

 香川県内182地点の対前年平均変動率は、住宅地が▲5.3%(前年▲5.0%)、商業地が▲6.0%(前年▲5.9%)で、前年からの継続調査地点はすべてで下落しており、変動率は住宅地が18年連続、商業地は19年連続のダウンとなっています。

(住宅地の市町別対前年平均変動率・7月1日現在) 

 香川県の下落率は、住宅地が全国ワースト4位(前年ワースト9位)、商業地はワースト10位(同ワースト16位)で、住宅地、商業地ともにワースト1位が高知、いずれもワースト2位が徳島となっており、香川県は「四国で人口減少や高齢化が急速に進み、地価下落の要因となっている」などと分析しています。

 香川県内の住宅地は、2004年に都市計画の線引き制度が廃止されて以降、常に全国ワースト上位の下落率で、特に高松市郊外などで下落幅が大きく、全体を押し下げています。供給が増える一方、景気悪化による所得減少や人口減少などで住宅取得意欲は減退しているとみられています。

 香川県内の1平方米当たりの平均価格は、住宅地が39,700円(前年41,800円)、商業地が94,500円(前年100,700円)で、ピーク時に比べ、住宅地は半減、商業地は約4分の1で、いずれも昭和50年代の水準となっています。

 最高価格の地点は、住宅地が香川県高松市番町4丁目の民家で240,000円(前年248,000円)、商業地が高松市磨屋町の事務所ビルで500,000円(前年540,000円)です。

 

 

2010年9月22日 (水)

転勤の場合、住宅ローン減税はどうなりますか? 

転勤の場合、居住していない期間は、住宅ローン減税の適用はありません。

 転勤によりマンションに居住していない期間については、住宅ローン減税の適用はありません。転勤終了後に再び住宅ローン減税の適用を受けるために、「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」など一定の書類を税務署に提出する必要があります。

●原則

 住宅ローン減税は、原則として、マンションの所有者本人が控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住している場合に適用があります。

●転勤などの場合の特例

 マンション所有者本人が、転勤などのやむを得ない事情により、マンションに居住しなくなった場合でも、従前からそのマンションに同居していた配偶者・扶養家族その他生計を一にする家族が引き続きそのマンションに居住しており、やむを得ない事情が解消した後に本人が家族とともにそのマンションに居住する場合には、本人が引き続きそのマンションに居住しているものとして、転勤などの期間中も住宅ローン減税の適用が認められます。

 ご家族も引越しをされて、代わりにご両親が居住する場合は、居住していない期間について住宅ローン減税の適用はありません。

●転勤終了後に再び居住した場合の特例

 マンション所有者本人が、転勤などのやむを得ない事情により、マンションに居住しなくなったことにより住宅ローン減税の適用を受けられなくなった場合には、居住しなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」など一定の書類を税務署に提出し、かつ、再びそのマンションに居住した年分の確定申告書に一定の書類を添付して提出することにより、住宅ローン減税の適用を再開することができます。

 住宅ローン減税には、控除期間がありますので、適用を受けていない期間がある場合にも、当初の控除期間までしか住宅ローン減税の適用を受けることはできません。

●住民票について

 引き続き居住しているか否かは、居住の実態で判定します。単に住民票を移す、移さないの問題ではありませんのでご注意ください。

★特例の適用を受ける場合については、細かい要件を省略して説明しておりますので、事前に税理士または税務署にご相談されることをお勧めします。

 

 

2010年9月21日 (火)

【売買物件情報】三豊市高瀬町新名

高瀬駅まで徒歩6分


種別●売戸建

種目●中古戸建

地区●新名

学区●小学校区:上高瀬 中学校区:高瀬

価格●1,580万円(消費税込)

最寄駅●JR予讃線高瀬駅徒歩6分

住所●三豊市高瀬町新名字上分

地目●宅地

土地面積●390.98平米(約118.27坪)

土地権利●所有権

建物構造●木造スレート葺3階建

建物面積●284.65平米(約86.1坪)

和暦築年月●S63/12

間取●9LDK

間取詳細●(1階)K6、D10、L10.5、和8、和6、洋13.5
(2階)和7、洋6、洋7、洋7、洋11.2(3階)洋30.8

都市計画●都市計画区域外

建ぺい率●70%

容積率●200%

接道●南東9.7m公道

現況●空家

引渡時期●即時

 

詳しくはホームページあります。

http://www.irie-re.co.jp/dream_b/baibai/syousai/0/98dat.html

 

お気軽にお問い合わせください

電話 0875-83-7444
ファックス 0875-83-7445

メール ire@irie-re.co.jp

2010年9月20日 (月)

2010香川県不動産フェア

2010年09月18日(土)~19日(日)2日間、サンメッセ香川大展示場において、社団法人香川県宅地建物取引業協会・香川県不動産流通センター主催の「2010香川県不動産フェア」が開催されました。

2日間で約5000人の来場、パソコンでらくらく物件検索コーナー、住関連企業によるブース出展、スタンプラリー、ステージ、コーナーイベント、県下の幼稚園児による「未来の家」絵画展などなど、住まいの情報盛りだくさんで、どのブースもおおいに賑わっていました。

私は、香川県行政書士会の無料相談員としても参加しました。

 

 

2010年9月19日 (日)

2010香川県不動産フェア開催中〈2〉

本日、2日目・最終日! 2010香川県不動産フェア開催中です。

2010年09月19日(日)10時~16時

サンメッセ香川 大展示場

主催

社団法人香川県宅地建物取引業協会・香川県不動産流通センター

パソコンでらくらく物件検索コーナー

住関連企業によるブース出展、スタンプラリー、ステージ、コーナーイベント

県下の幼稚園児による「未来の家」絵画展 などなど

住まいの情報盛りだくさんです!!

お気軽にご来場下さい。

2010年9月18日 (土)

第6回オータムコンサート・丸亀シティフィルハーモニックオーケストラ

日時
2010(平成22)年9月18日(土)18:30開演(18:00開場)

場所
丸亀市綾歌総合文化会館(アイレックス)大ホール

曲目
ワーグナー
楽劇「ニュルンベルクのマイスタージンガー」より第1幕への前奏曲
モーツァルト
フルート協奏曲第2番(フルート独奏: 田所 博)
メンデルスゾーン
交響曲第3番「スコットランド」

指揮
村山英一

ゲストソリスト
田所 博(フルート)

出演
丸亀シティフィルハーモニックオーケストラ

多くの方にご来場いただきありがとうございました。

次回は、2月20日のクラシックギャラリーコンサートで、
バレエとの共演です。

少額訴訟入門

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家賃滞納・敷金返還などで本人が少額訴訟を起こすときの手引書。本人が実際に訴訟できるように書式への書入れ方を丁寧に解説。

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商品コード: 4-7892-2566-6

定価: 1,575 円 (税込)

A5判 207頁

鈴木優 著/藤井龍二 マンガ

2010香川県不動産フェア開催中〈1〉

本日、初日!2010香川県不動産フェア開催中です。

2010年09月18日(土)10時~17時

サンメッセ香川 大展示場

主催

社団法人香川県宅地建物取引業協会・香川県不動産流通センター

パソコンでらくらく物件検索コーナー

住関連企業によるブース出展、スタンプラリー、ステージ、コーナーイベント

県下の幼稚園児による「未来の家」絵画展 などなど

住まいの情報盛りだくさんです!!

お気軽にご来場下さい。

2010年9月17日 (金)

ローンを完済した共有名義のマンションの抵当権を抹消するには?

共有名義の場合も、単独名義の場合と同様に抵当権の抹消登記を行うことができます。

マンションのローンを完済した場合の抵当権の抹消登記は、マンションが夫婦で5:5の共有名義になっている場合でも、夫の単独名義の場合と同様に手続きを行うことができます。

まず、ローンを借りている金融機関へローンを完済したので抵当権を抹消したい旨を伝えれば、登記手続きを委任する司法書士を紹介されるか、抵当権の抹消登記に必要な書類を交付してくれると思います。

マンションの所有者については、マンションが夫婦で共有名義の場合にも、夫のみ、または妻のみで登記ができます。司法書士に登記を委任する場合には、いずれか一方の所有者の登記委任状があれば大丈夫です。

抵当権の設定登記では、マンションの所有者は担保提供することにより不利益を負いますので、共有者全員の印鑑証明書や実印による委任状への押印が必要になりますが、抵当権の抹消登記では、マンションの所有者は不利益を負いませんので、共有者の一人の認印による委任状への押印で登記申請ができます。

●金融機関が用意する書類

(1)抵当権設定契約書

(2)抵当権解除証書または弁済証書

(3)金融機関の登記委任状

(4)金融機関の資格証明書(代表者事項証明書等)

●マンション所有者が用意する書類

(5)所有者の登記委任状

具体的な手続きは、取引先の金融機関または司法書士にご相談ください。

 

 

2010年9月16日 (木)

松崎・2LDK賃貸マンションのご案内

JR予讃線詫間駅 徒歩7分

2LDKの賃貸マンション

ご案内をいたします。


 ■名称:グレイスマンション

 ■所在:三豊市詫間町松崎

 ■交通:JR詫間駅 徒歩7分(約500m)

 ■学校区:松崎小学校・詫間中学校

 ■構造:鉄筋コンクリート造3階建

 ■間取:2LDK(和6・洋6・LDK11.5)

 ■床面積:69.58㎡(約21.04坪)・■バルコニー面積:9.84㎡(約2.97坪)

 ■竣工:平成5年8月

 □賃料:52,000

 □共益費:3,000円

 □駐車料:3,000円1台(2台可)

 □敷金:104,000円 賃料の2か月

 ◆設備:

  四国電力・市営水道・プロパンガス・水洗トイレ・浴室(シャワー有)

  ガス給湯3か所・室内洗濯機置場・ガス漏警報機・照明器具・TVアンテナ

  チャイム・下足入・バルコニー・駐車場・自転車置場

 

詳しくはホームページあります。

http://www.irie-re.co.jp/dream_b/baibai/syousai/0/87dat.html


お気軽にお問い合わせください

電話 0875-83-7444
ファックス 0875-83-7445

メール ire@irie-re.co.jp

2010年9月15日 (水)

空き家になった隣家を購入するには?

空き家になった隣家を購入するには?

 実家の裏に老夫婦が住んでいましたが、二人とも亡くなり、今は空き家になっているようです。
 当初は、誰かがときどき来て雨戸を開けたり、庭を掃いたりしていたらしいのですが、最近は誰も来ている様子はないということです。
 私は今、住んでいるマンションを処分して、家族とともに実家に戻って両親と同居しようと思っており、できれば隣家を購入して家を増築したいと考えています。
 購入希望の意思をどう伝え、どう交渉したらいいでしょうか。

 このような場合、是非とも、不動産業者へ相談ください。

 「自分自身で直接交渉して購入すること」は、購入意思を伝え、妥当な価格の設定から契約金額への調整、金銭の授受と精算、所有権の移転、引き渡し後の瑕疵担保責任の取り決めなどといった、さまざまなことをしなければなりません。

 当然、それらを間違いなく行っていくには、専門的な知識と経験が必要になります。

 大切な資産の売却は、相手方にとっても大きくリスクが伴うことです。

 また、当人同士での価格交渉や引き渡し後の不具合の連絡などで、トラブルに発展するケースも少なくありません。

 また、隣家の状況によっては、相続の権利関係、増築のための法的規制などの事前調査なども必要になる場合もあります。

 以上のことから、交渉をよりスムーズに進めるためには、第三者的な立場として、まずは、その物件の周辺で取引実績のある不動産業者へ相談されたほうがよろしいかと思われます。

 不動産業者に依頼する際には、購入条件などを明確かつ具体的に伝えていただき、交渉してもらいます。

 不動産業者は、交渉相手を探し、物件価格の根拠提示、価格調整、物件調査を行い、交渉がまとまれば契約書作成、移転登記、アフターフォローなどすべてを行うことになります。

 その際、仲介手数料が必要になりますが、あくまで「成功報酬」ですので、話がまとまらなければ請求されることはありません。

 住宅地として気に入った団地などに空き地があり購入したい場合、空き家があって借りたいという場合も同様です、何でもお気軽にご相談ください。

2010年9月14日 (火)

【売買物件情報】詫間町松崎(中古売住宅)1,380万円 

広々134坪の敷地、ゆとりの平家7DK
建築後35年経過していますが美邸です


■種別:売戸建
■種目:中古戸建
■学区:小学校区:松崎 中学校区:詫間

■価格:1,380万円

■最寄駅:JR予讃線詫間 停歩9分
■所在地:三豊市詫間町松崎字浜

■地目:宅地
■土地面積:443.21m2 ( 134.07坪 )
■土地権利:所有権
■建物構造:木造瓦葺き平家建

■建物面積:172.76m2 ( 52.25坪 )
■築年月:S49/08
■間取:7DK

■現況:空家
■引渡時期:相談
■取引態様:媒介


くわしくはこちらから

お気軽にお問い合わせください

電話 0875-83-7444・ファックス 0875-83-7445

2010年9月13日 (月)

定年後も続く長期ローン

 定年後も続く長期ローン、不安を感じられる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 長期ローンで住宅やマンションを購入した場合、定年をとっくに過ぎた後も返済を続ける契約になります。こうしたローンを組む場合、退職後の収支はどのように試算すれば良いのでしょうか。また、病を得た場合のことなどはどう配慮するべきでしょうか。

 定年後も働く?………家族は?………老後の生活設計を考慮して、返済計画を立てて下さい。

 長生きする時代、将来の医療・介護に係る費用のことをふまえると、退職後の生活費が、現役時代の生活費と比べて、思いの他少なくならない点には留意しておく必要があります。

 退職後(=老後)に向けて、自助努力の必要性が高まっていく中、退職後に住宅ローンが残っているとなると、当然ですが、家計は圧迫されます。また、「退職金で住宅ローンを一括返済する」という考える方も多くいらっしゃいますが、この場合も、退職時のローン残高によりますが、退職後の生活に少なからず不安を残すことになります。

 以上の点をふまえると、住宅ローンの借入期間は、会社員の場合、一般的に言われているとおり、定年退職する60歳までに止めることが望ましいという話になります。

 また、住宅ローンは、以下の表のとおり、返済期間が短いほど「返済総額」を抑えることができます。「返済総額」を抑えることができれば、老後に向けて手元に多く資金を残せるといったメリットもあります。

借入金額3000万円 元利均等返済の場合の

返済総額比較表

金利
%

返済期間
20年

返済期間
25年

返済期間
30年

返済期間
35年

2.5

38,152,800

40,375,500

42,672,960

45,044,160

3.0

39,930,960

42,678,900

45,533,160

48,491,100

3.5

41,756,880

45,056,100

48,496,680

52,074,540

4.0

43,630,560

47,505,300

51,560,640

55,789,440

4.5

45,550,560

50,024,700

54,721,800

59,630,340

 まず、

 「退職した後、どこで暮らしたいのか。現役時代と同じ場所で良いのか悪いのか」

 「ご両親がご健在の場合、同居する可能性があるかどうか」

 「ご自身が購入したいと思える住宅を購入する為に、住宅ローンをどれぐらいの金額で組むのか」

 といった前提条件によって、内容は変わりますが、ご家族のライフプランや家計の収支および資産の状況によっては、完済時の年齢を必ず60歳にしなければならないといった話にはなりません。

 具体的には、

 (1)近い将来、お子様の教育費の目処がつくなどして家計の収支が改善し、計画的に繰上げ返済を行うことが可能な状況になるのかどうか

 (2)何歳まで働く予定なのか

 (3)お子様がいらっしゃる場合、将来、ローンを引き継いでもらうことを前提とするかどうか

 (4)ご両親がご健在の場合、(主には)ご両親が遺したいと考える資産があるのかどうか

 について検討の余地があります。

 検討の結果によっては、完済時の年齢を繰り下げたとしても、家計の収支上、問題にならない場合もあります。

2010年9月12日 (日)

観一祭

観音寺第一高等学校の文化祭、「観一祭」と呼ばれ、今年は、9月11,12日に行われました。

一日目の午前中は、1、2年生によるクラス対抗歌合戦が行われ、午後からが一般公開となり、3年生男子による「デカンショ」と3年生女子による「民謡踊り」が恒例となっています。

二日目に行ってきました、体育館で吹奏楽部による演奏、ギター同好会のライブ、百周年記念館では大平元総理生誕百周年講演会、映画の上映等、盛りだくさんの内容で行われていました。

2010年9月11日 (土)

不動産証券化入門

不動産証券化入門

不動産証券化の仕組みと活用の基本を初心者にもわかりやすく解説した入門書。背景となる理論、証券化の実務、ビジネスでの活用法をマンガで展開する。

価格(税込): 1,575 円


2010年9月10日 (金)

平成22年度支部研修会

香川県宅地建物取引業協会三豊支部では、会員の知識の向上や研鑽のため、年1~2回、支部研修会を開催しています。

まじめに出席して受講すると年度末に、上のような「優良」義務研修受講済のステッカーがいただけます。平成10年度から始まった制度で、平成21年度まで皆勤です。

支部長挨拶

本日の研修科目は、

(1)住宅火災警報機設置義務について
三豊広域行政組合消防本部 予防課 前川生徳氏

(2)地方行政のあり方について
観音寺市長 白川晴司 氏

(3)借地借家の諸問題
興和アシスト株式会社 四国ブロック長 池本貴昭 氏

の3科目、それぞれ実務にも即した内容でした。

特に、借地借家の諸問題は、「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」に対する、家賃債務保証会社の現状や新たな試み、問題点など具体的に理解できました。

役員、関係者の皆様、お疲れ様でした。

  

繰り上げ返済の効果は

繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済途中で、借入元金をまとめて返済することです。

 借入金残高を減らすことで、かかってくる利息を減らし、返済期間の短縮も可能です。特に「元利均等返済」方式を選択している場合は、軽減効果が大きく表れます。

 元利均等返済は、毎回の返済額を一定にするもので、返済当初は利息分の返済が多く、借入元金の返済分は少ないという特徴があります。

 たとえば、1,000万円を年3%、35年返済の条件で借り入れた場合、
 毎月返済額は38,485円です。

 その内訳は、
 1回目の返済では、元金分が13,485円に対して、利息分が25,000円となっています。
 返済が進んで100回目(8年4か月目)でも、元金分17,267円、利息分21,218円と、利息分のほうが上回っています。

 繰り上げ返済は「期間短縮型」「返済額軽減型」の2タイプに大別できます。

「期間短縮型」は、毎回支払う元金を先取りして返済し、返済回数を減らす方法です。

 たとえば、100回目に500,000円を繰り上げ返済する場合は、100回目からの元金分を【100回目17,267円+101回目17,310円……】というふうに500,000円になるまで足し算します。127回目で約500,000円となり、この間にかかってくるはずだった利息分577,441円を払わずにすみます。さらに100回目から127回目までの28回分の返済が不要となり、返済期間が短縮します。

「返済額軽減型」は、返済期間を据え置き、繰り上げ返済後の毎月返済額を軽減する方法です。

 たとえば、前述と同様、100回目に500,000円を繰り上げ返済する場合、100回目借入金残高の8,487,392円から500,000円を差し引き、残りの返済回数320回で返すものとして再計算します。

 そうすれば、次回からの毎月返済額は36,269円となり、いままでより約2,200円減少します。軽減される利息分は約145,600円となります。

 「期間短縮型」に比べると、「返済額軽減型」は解消される利息は減りますが、次からの返済額が軽くなり、心理的な負担軽減効果が大きいといえます。

2010年9月 9日 (木)

行政書士制度広報月間

香川県行政書士会西讃支部の役員会があり、平成22年度の行政書士制度広報月間の実施、支部研修について相談しました。

行政書士会は、例年10月1日~31日を「行政書士制度広報月間」として、一般の方々に対し広く行政書士の存在を周知し、行政書士制度の普及・浸透を図る目的で様々な運動を展開いています。

西讃支部では、司法書士会、土地家屋調査士会の三士会合同で、

平成22年10月2日(土)午前10時~午後3時

観音寺市民会館会議室

において無料法律相談所を開設します。

「行政書士制度広報月間」の「平成22年度 行政書士制度PRポスター」が配られてきました。

今年度のモデルは、俳優・歌手の中村雅俊さんです。『特上カバチ!!』の熱演で決まったのでしょうか。

香川県行政書士会

三豊市中小企業振興協議会

三豊市中小企業振興協議会は、

 三豊市における中小企業の連絡を密にし、地域社会と地域経済の担い手である中小企業の基盤強化と健全な発展を促進すると共に、地域経済の発展と市民生活の向上に寄与することを目的して、

 (1) 本市中小企業振興施策の提言

 (2) 会員への情報提供、会員相互の連携促進に関する事業

 (3) その他、協議会の目的を達成するために必要な事業 の事業を行っています。

その事業のひとつとして「三豊市企業ガイド情報 」があり、この度、当社もホームページに掲載されることができました。

三豊市中小企業振興協議会~有限会社入江不動産

•サイト名:三豊市中小企業振興協議会

•URL:http://mitoyo-kigyo.org/

2010年9月 8日 (水)

お得なローンの返済方法

住宅ローンの代表的な返済方法に「元金均等返済」「元利均等返済」の2種類がありますが、どちらが有利なんでしょうか?

元金均等返済は、その名のとおり、毎回同じ金額の借入元金を返済していく方法です。

 たとえば、120万円を12回で返済する場合は、1回ごとの元金返済は10万円(120万円÷12回)です。

 これに1回当たり5%の利息が付いた場合、初回の返済額は、次のように計算します。

 【元金10万円+借入金残高120万円×5%=16万円】

2回目の返済額は、借入金残高が10万円減って110万円となっているので、

 【元金10万円+110万円×5%】となり、15万5,000円です。

3回目の返済額は、

 【元金10万円+100万円×5%】で、15万円です。

 以上のように、元金均等返済は、返済当初の返済額は多くなりますが、回数を追うごとに返済額が少なくなっていくという特徴があります。

元利均等返済は、毎回の返済額(元金と利息の合計)を一定にして返済するという方法です。計算方法はやや複雑で等比級数の式を使って毎回の返済額を求めます。

 たとえば、前述と同様、(借入金120万円、返済回数12回、1回当たり金利5%)で計算すると、毎回返済額は13万5390円となります。

 この金額は返済が終了するまで変わりませんが、内訳が異なります。

 返済1回目の利息返済分は、【借入金残高120万円×5%】となって6万円。元金返済分は【13万5390円―利息分6万円】となり、7万5390円です。

 元金均等返済の元金返済分は10万円ですから、2万4610円の減少です。

 以上のように、それぞれの返済方法にメリット、デメリットがあります。

元金均等返済

 メリット  ・借入元金が早く減らせる
       ・かかってくる利息が少ないので返済総額も少なくなる

 デメリット ・返済当初の返済額が多くなる

元利均等返済

 メリット  ・毎回の返済額が同じで安定している

 デメリット ・借入元金が減るのが遅い
       ・返済総額が多くなる

さて、あなたはどちらを選びますか?

2010年9月 7日 (火)

琴弾八幡宮大祭 10月15日(金)16日(土)17日(日)

琴弾八幡宮大祭=観音寺ちょうさ祭り

 まだまだ残暑厳しく、暑い日が続いていますが、観音寺商工会議所で秋らしいポスターを発見しました。

 今年の琴弾八幡宮大祭は、10月15日(金)16日(土)17日(日)、超巨大な九台の太鼓台が迫力の限りを尽くす壮大なお祭りです。

琴弾八幡宮大祭(Wkipedia)

ちょうさドットNET

2010年9月 6日 (月)

三豊支部第4回評議員会

 社団法人香川県宅地建物取引業協会で、西の広域支部である三豊支部は、観音寺市、三豊市をエリアとする支部で、会員数が133社で、活動しています。

 本日、その三豊支部の第4回評議員会が開催され、今期は、支部監事という役職で参加しました。

 平成22年度の各部の活動状況、今後の活動計画、平成23年度の支部運営について話し合いました。

 お疲れ様でした。

 

家住性動物について★コウモリ

★コウモリ

◆出て行くように仕向ける

 コウモリが屋根の陰などの隙間に住みつくことがあります。

 日本ではコウモリから人へ感染する伝染病の事例はなく、糞から病原菌が出た事例もありません。しかし天井裏への侵入による騒音や、侵入口周辺の糞による汚れなどが発生する場合があります。

 許可なく捕まえたり殺したりすることはできませんので、静かで暗く落ち着いた環境を壊し、コウモリが出ていくような対策が必要です。

 例えば住みついている場所にライトをあてて明るくしたり、ラジオを設置して音を出す方法があります。

 出ていったことが確認できたら侵入口をふさぐ(8ミリ以下にする)ことも必要です。

 

建築条件付き宅地の注意点について

一戸建住宅とその土地の販売方法には、おおむね次の三つがあります。

【1】「宅地」の販売

 宅地のみの販売です。

 契約形態は、土地の売買契約となります。

 家を建てる際には建築会社を探し、工事請負契約を結んで建ててもらいます。

【2】「建売住宅」の販売

 土地と建物がセットで販売されているものです。

 建物がすでに完成しているか、着工しつつあります。

 土地と建物の売買契約となります。

【3】「建築条件付き宅地」の販売

 販売される宅地の上に建物を建てることが前提条件となっており、建築の依頼先はあらかじめ決められています。

 土地の売買契約と建物の工事請負契約を別々に契約します。

●前者2販売方法に比較して、

 1.【1】宅地販売のように建築会社を探す手間が省ける

 2.【2】建売住宅に比べ、建物の設計に自由度がある

という利点があります。

 一方で、工事請負契約を結ぶ相手があらかじめ決められているので、その会社が得意としている建物の工法や仕様に限定されるという側面があります。

 また、間取りなどのプランも規格化されていることが多く、自分で建築会社を探して注文住宅を建てるときよりも自由度は制限されます。

 なお、「建築条件付き宅地」は、土地の売買契約後、所定の期間内に建物の工事請負契約が成立することを条件としています。

 所定の期間内に工事請負契約が成立しなかった場合は、売買契約は白紙解除となり、それまで支払った手付金などの金銭は買い主に全額返還されます。

 白紙解除できる期間は、公正取引委員会の見解が変更され任意に決められますが、慣習が残っており、「売買契約から3か月以内」とすることが多いようです。

「建築条件付き宅地」の購入に際しては、住宅プランについて、どこまで要望を聞いてもらえるかを事前に確認することが大切です。

 さらに価格は、土地と建物を個別にチェックして、土地は、周辺相場と比較して適正かどうか、建物は、建築内容に見合っているかどうかを判断するようにしましょう。

【季節のお手入れ】9月

お住まいはご家族の大切な財産です。

丁寧にお手入れをし、傷みは早めに補修を行うことで、
年月とともに味わいを増し、資産としての価値も高まります。

●台風の後には…

 外回りや床の下を点検、破損が見つかったら、すぐ補修を。

●地震などの防災対策も万全に

 家具の安全策や家の中の整頓を

●冷房器具や網戸の掃除と片付け

2010年9月 5日 (日)

地震への備え(5)避難時に必要なもの

予期できない地震にはふだんの備えが大切です。

火災などの二次災害に発展することもありますから、発生時の対処法も心得ておきたいものです。

地震への備え(5)避難時に必要なもの

避難時に必要な持ち出し品は日頃からある程度そろえておきたいものです。

 ●2、3日分の食料(飲料水、ビスケット類、缶詰など)

 ●救急薬品(包帯、ガーゼ、消毒薬、日頃服用している薬など)

 ●貴重品(現金、通帳、印鑑、証書類)

 ●懐中電灯(できれば家族の人数分)

 ●トランジスタラジオ(電池をチェックしておきましょう)

 ●衣類(下着、靴下、タオル、防寒着など)

食料や備品などはあらかじめリュックに詰め、
すぐに持ち出せる場所に保管しておきましょう。

2010年9月 4日 (土)

マンガでわかる不動産業の個人情報保護法入門

マンガでわかる不動産業の個人情報保護法入門

テキストとマンガを組み合わせ、平成17年4月1日に施行された「個人情報保護法」について、不動産実務の現場でどのように運用すべきかを紹介した書。

価格(税込): 1,470 円

楽天
マンガでわかる
不動産業の個人情報保護法入門

商品コード: 4-7892-2516-X

定価: 1,470 円 (税込)

A5判 203頁

石川潔・原山建郎 著/高橋達央 マンガ

地震への備え(4)地震後の点検

予期できない地震にはふだんの備えが大切です。

火災などの二次災害に発展することもありますから、発生時の対処法も心得ておきたいものです。

地震への備え(4)地震後の点検

◆室内の建具や外まわりの点検

 地震の後は室内の建具や屋根、外壁など、住まいの中と外まわりを点検しましょう。

2010年9月 3日 (金)

地震への備え(3)発生時の対応

予期できない地震にはふだんの備えが大切です。

火災などの二次災害に発展することもありますから、発生時の対処法も心得ておきたいものです。

地震への備え(3)発生時の対応

◆使用中の火を消す

 地震で最も恐ろしいのは火災です。

 ぐらっときたら、使用中のストーブやキッチン、風呂釜などの火を消しましょう。

◆あわてて外へ出ない

 あわてて外へ飛び出そうとすると、ガラスの破片や倒壊物につまずいたりしてケガをする恐れがあります。

 室内にいた方が安全なことも多いので、テレビやラジオで地震情報を確かめ、落ち着いて行動しましょう。

◆避難時は電気のブレーカーを切る

 家から外へ避難する時には、漏電防止のため電気のブレーカーを切ってください。

 また、屋外にあるガスや水道の元栓を締めることも忘れずに。

2010年9月 2日 (木)

地震への備え(2)避難対策

予期できない地震にはふだんの備えが大切です。

火災などの二次災害に発展することもありますから、発生時の対処法も心得ておきたいものです。

地震への備え(2)避難対策

◆避難場所の確認

 地区防災広場や広域避難場所など、指定された避難場所の位置と道順を確認しておきましょう。

 また、家族が離ればなれになった時の連絡方法や集合場所などを話し合っておくことも大切です。

◆持ち出し品をそろえておく

 非常時の持ち出し品や食料などを準備しておき、いつでも素早く持ち出せるようにしておきましょう。

 また、誰が何を持ち出すか、家族で分担を決めておくとあわてなくてすみます。

2010年9月 1日 (水)

地震への備え(1)住まいの注意点

予期できない地震にはふだんの備えが大切です。

火災などの二次災害に発展することもありますから、発生時の対処法も心得ておきたいものです。

地震への備え(1)住まいの注意点

◆外まわりの点検

 ブロック塀、門柱などは転倒の危険がないかチェックし、必要があれば補強しておきましょう。

◆キッチンまわりの点検

 火を使う器具のまわりは日頃から整理整頓しておきましょう。散らかっていると火が移って火災を招く恐れがあります。

◆避難通路を確保

 外への非難通路となる廊下やドアのまわりは、家具などのものを置かないように心がけ、すっきりと片づけておきましょう。

◆ガスの元栓の位置を確認

 避難時にあわてないよう、屋外にあるガスの元栓の位置を確認し、元栓を締める操作手順を確認しておきましょう。

◆ガラスによるケガ対策

 万が一ガラスが割れると、ケガの原因になります。食器棚や窓などのガラス部分には、市販の飛散防止フィルムを張っておくと安心です。

そうだ行政書士に聞いてみよう!!

香川県行政書士会のパンフレットができました。

こちらからご覧ください・PDFファイルで開きます

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